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Chiarimenti su Agevolazioni Prima Casa, Bonus Ristrutturazioni e Leasing Abitativo.

Con la Circolare 12/E pubblicata l'8 aprile, l’Agenzia delle Entrate passa in rassegna e raccoglie le numerose risposte già fornite in precedenza alla stampa specializzata in occasione degli eventi “Videoforum” con Italiaoggi e “Telefisco” con il Sole 24ore.

BONUS RISTRUTTURAZIONI E BONUS MOBILI. Le spese per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici sostenute entro il 2016 ("bonus arredi") sono agevolabili se correlate a interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati a partire dal 26 giugno 2012, nel limite comunque dei 10mila euro.

In tema di applicabilità dell'Iva agevolata in presenza di "beni significativi", quando in sede di installazione degli infissi vengono forniti anche componenti e parti staccate (ad esempio, le tapparelle), occorre verificare se tali parti hanno un'autonomia funzionale rispetto al manufatto principale. Se c'è autonomia, il componente non va ricompreso nel valore dell'infisso; viceversa, se la parte staccata o il componente concorre alla normale funzionalità dell'infisso, il suo valore, per la verifica del limite cui applicare l'Iva agevolata, deve confluire nel valore dei beni significativi.

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA. L'estensione della tassazione agevolata per l'acquisto della prima casa anche all'ipotesi in cui l'acquirente già possiede un immobile comprato con gli stessi benefici, purché provveda ad alienarlo entro un anno (articolo 1, comma 55, legge 208/2015), riguarda non solo l'imposta di registro, ma anche il caso in cui il nuovo acquisto sia imponibile Iva.

L'estensione dell'agevolazione prima casa spetta anche in caso di acquisto a titolo gratuito: in tale ipotesi, nell'atto di donazione o nella dichiarazione di successione andrà esplicitato l'impegno a vendere entro l'anno l'immobile preposseduto.

La nuova disciplina si applica agli atti posti in essere dal 1° gennaio 2016: per quelli conclusi prima, quindi, non spetta il rimborso delle eventuali maggiori imposte versate rispetto a quelle che si sarebbero pagate applicando le nuove disposizioni, né spetta un credito d'imposta.

Il credito d'imposta previsto per il riacquisto della prima casa entro un anno dalla vendita del precedente immobile può essere fruito anche nell'ipotesi in cui l'acquisto della nuova abitazione avvenga prima della vendita dell'immobile preposseduto.

CEDOLARE SECCA. Se nei comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza non sono stati definiti accordi tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini per la determinazione del canone, l'applicazione della cedolare secca con l'aliquota ridotta al 10% può avvenire facendo riferimento all'accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo più vicino, anche situato in altra regione.

È confermata l'esclusione dal regime della cedolare secca per i contratti di locazione stipulati con conduttori che operano nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

DETRAZIONE DEL 50% DELL'IVA PAGATA PER L'ACQUISTO DI ABITAZIONI. In merito alla nuova detrazione Irpef prevista a favore di chi compra nel 2016, dall'impresa costruttrice, unità abitative di classe energetica A o B (articolo 1, comma 56, legge 208/2015):

- il pagamento dell'Iva deve avvenire nel periodo d'imposta 2016

- l'Iva in acconto versata nel 2016 per acquisti effettuati nel 2017 non è detraibile

- è irrilevante la data di fine lavori

- il beneficio spetta anche se l'appartamento è stato precedentemente concesso in locazione dall'impresa costruttrice

DICHIARAZIONE PRECOMPILATA. I dati relativi ai bonifici per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica non saranno inseriti direttamente nella precompilata, ma saranno riportati solo nel foglio informativo allegato alla dichiarazione.

LEASING ABITATIVO. In merito alla disciplina introdotta dall'articolo 1, commi 76-84, della legge 208/2015:

- l'agevolazione prima casa (imposta di registro dell'1,5%) per l'atto di trasferimento a favore della società di leasing spetta a prescindere dalla circostanza che l'utilizzatore destini l'immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria a propria abitazione principale

- le condizioni per applicare l'agevolazione prima casa all'atto di trasferimento dell'immobile devono ricorrere in capo all'utilizzatore, che è tenuto ad effettuare le dichiarazioni relative al possesso dei necessari requisiti o nell'atto di acquisto da parte della società di leasing, intervenendo volontariamente all'atto, o nel contratto di locazione finanziaria; in tale ultima ipotesi, il contratto va presentato per la registrazione con l'atto di trasferimento dell'immobile

- se nel contratto di compravendita in cui interviene anche l'utilizzatore si fa riferimento al precedente contratto di leasing (non registrato), detta enunciazione comporta l'applicazione dell'imposta di registro - in misura fissa - anche per la disposizione enunciata.

MAXIAMMORTAMENTI. La norma agevolativa sui maxi-ammortamenti (articolo 1, commi 91-94, legge 208/2015) riguarda solo le imposte sui redditi e non produce effetti ai fini Irap.

La maggiorazione del costo si applica soltanto con riferimento alla determinazione delle quote di ammortamento e dei canoni di locazione finanziaria, non rileva ai fini del test di operatività.

La disciplina delle società non operative non fa venir meno le agevolazioni previste da specifiche disposizioni di legge, pertanto la maggiore quota di ammortamento del periodo riduce il reddito minimo presunto rilevante nella disciplina delle società di comodo.

La maggiorazione del costo può essere dedotta solo a partire dall'esercizio di entrata in funzione del bene. Pertanto, un bene consegnato entro il 31 dicembre 2016, entrato in funzione l'anno dopo, è sì un bene agevolato, ma gli ammortamenti potranno essere aumentati solo a partire dal 2017.

La maggiorazione degli ammortamenti deducibili non spetta ai contribuenti che adottano il regime forfetario, nel quale l'ammontare dei costi sostenuti non rileva ai fini del calcolo del reddito imponibile. È invece fruibile dai contribuenti che adottano il regime dei "nuovi minimi”.

La possibilità di dedurre integralmente nell'esercizio di sostenimento le spese per beni di costo unitario non superiore a 516,46 euro non viene meno se quel limite è oltrepassato per effetto della maggiorazione del 40%.

La maggiorazione del 40% è una deduzione che opera in via extracontabile, non correlata alle valutazioni di bilancio: va pertanto fruita in base ai coefficienti di ammortamento stabiliti dal Dm 31 dicembre 1988, a partire dall'esercizio di entrata in funzione del bene, a prescindere dall'imputazione al conto economico. Se il bene viene ceduto o è eliminato dal processo produttivo, non si potrà fruire di eventuali quote non dedotte.

RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE. L'esenzione dall'imposta di registro e di bollo prevista per la registrazione dell'atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione (articolo 19, Dl 133/2014) spetta anche nel caso in cui la riduzione sia concordata solo per un determinato periodo contrattuale (ad esempio, un anno). Invece, l'agevolazione non si applica se, dopo la registrazione dell'accordo che riduce il canone per l'intera durata contrattuale, si ritorna al valore inizialmente pattuito.