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Sblocca Italia: il punto sullo sconto Irpef del 20% per chi acquista e affitta.

L’articolo 21 del decreto Sblocca Italia (DL n. 133/2014), convertito in legge la scorsa settimana dal Senato, prevede una deduzione dal reddito del 20 per cento a favore di chi, al di fuori di un’attività commerciale, acquista dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017 un alloggio da un’impresa di costruzione o di ristrutturazione per destinarlo alla locazione a canone concordato per una durata minima di otto anni.

La deduzione spetta anche nel caso in cui sia lo stesso contribuente a sostenere le spese per la costruzione dell’immobile su una propria area edificabile, ovvero nel caso di acquisto o realizzazione di ulteriori abitazioni da destinare alla locazione.

Per il riconoscimento della deduzione sono previste alcune condizioni, tra cui: l’unità immobiliare deve essere a destinazione residenziale; non deve essere accatastata tra le abitazioni di “lusso”; non deve trovarsi in una zona agricola; deve avere prestazioni energetiche certificate in classe A o B; il locatore e il locatario non devono essere parenti in primo grado.

LA LEGGE SCELLIER FRANCESE. La disciplina, spiega il dossier del Servizio studi del Senato, riprende il contenuto della legge “Scellier” francese, la quale dall’inizio del 2009 consente una deduzione del 25% dal reddito imponibile sul valore di acquisto di immobili dati in locazione (tetto massimo di 300.000 euro, quote di nove anni). La detrazione è scesa al 13% nel 2012, ma è risalita al 18% nel 2013, e tale aliquota varrà fino al 2016.

Tuttavia nella disciplina francese non è previsto che il venditore debba essere necessariamente un’impresa di costruzione, di ristrutturazione o una cooperativa edilizia.

LIMITE MASSIMO D 300.000 EURO. La deduzione introdotta con la legge Sblocca Italia spetta nella misura del 20 per cento del prezzo di acquisto dell’immobile nel limite massimo di 300.000 euro (deduzione massima: 60.000 euro), ed è ripartita per un periodo di otto anni con quote annuali di pari importo. Le ulteriori modalità attuative saranno definite con decreto interministeriale.

E' possibile ottenere la deduzione in tre casi:

1. acquisto di immobili a destinazione residenziale di nuova costruzione ovvero oggetto di ristrutturazione edilizia cedute da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie ovvero da quelle che hanno effettuato i predetti interventi;

2. costruzione di un’unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori; in tal caso le spese di costruzione su cui calcolare la deduzione sono attestate dall’impresa che esegue i lavori;

3. acquisto o realizzazione di “ulteriori” unità immobiliari da destinare alla locazione.

È possibile, per un singolo contribuente, beneficiare della deduzione anche sommando i tre casi, fermo restando il limite massimo complessivo di spesa di 300.000 euro.

LE CONDIZIONI PER BENEFICIARE DELLO SCONTO FISCALE. Queste le condizioni richieste per poter usufruire dello sconto fiscale:

- l’immobile, entro sei mesi dall’acquisto (o dalla costruzione su area edificabile già posseduta dal contribuente prima dell'inizio dei lavori) o dal termine dei lavori di costruzione, deve essere dato in locazione per almeno otto anni continuativi; tuttavia, il beneficio non si perde nel caso in cui la locazione si interrompa, per motivi non imputabili al locatore, ed entro un anno venga stipulato un nuovo contratto;

- l’immobile deve avere destinazione residenziale e non appartenere alle categorie catastali A/1 (abitazione di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici);

- l’immobile non deve essere ubicato nelle parti del territorio destinate ad usi agricoli (zone omogenee classificate E ai sensi del D.M. n. 1444 del 1968);

- l’immobile deve conseguire prestazioni energetiche certificate in classe A o B;

- il canone di locazione non deve essere superiore a quello previsto per le locazioni a canone concordato, per quelle in edilizia convenzionata, ovvero a canone speciale;

- tra locatore e locatario non devono sussistere rapporti di parentela entro il primo grado.

CESSIONE IN USUFRUTTO. Le persone fisiche non esercenti attività commerciale possono cedere in usufrutto, anche contestualmente all'atto di acquisto e anche prima della scadenza del periodo minimo di locazione di otto anni, le unità immobiliari acquistate con le agevolazioni fiscali a soggetti giuridici pubblici o privati operanti da almeno 10 anni nel settore dell'alloggio sociale, a condizione che venga mantenuto il vincolo alla locazione e che il corrispettivo di usufrutto non sia superiore all'importo dei canoni di locazione definito dalla lettera e).

OTTO QUOTE ANNUALI DI PARI IMPORTO. La deduzione è ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione. Considerando che il tetto alla deduzione è di 60.000 euro, la quota massima deducibile all’anno è di 7.500 euro. La deduzione non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per le medesime spese.

ULTERIORI MODALITÀ ATTUATIVE CON UN DECRETO DEL MIT E DEL MEF. Con un decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e del Ministero dell’economia e delle finanze saranno definite le ulteriori modalità attuative.

LA COPERTURA FINANZIARIA. Per quanto riguarda la copertura finanziaria, all’onere complessivo di 325,4 milioni (fino al 2025) si provvede per 50 milioni mediante la riduzione della dotazione destinata al comitato centrale per l'albo degli autotrasportatori per la protezione ambientale e per la sicurezza della circolazione; per il restante importo mediante la riduzione del Fondo per interventi strutturali di politica economica.

ASSOEDILIZIA: IL NODO DEI CONIUGI CONVIVENTI. “Nello Sblocca Italia si prevede che la agevolazione, per l'acquisto di case nuove destinate alla locazione a canoni concordati, non sia applicabile se sussiste un rapporto di parentela di primo grado tra acquirente/locatore e inquilino: il rapporto, per intendersi, tra genitori e figli. Sembrerebbero quindi fatti salvi i rapporti di coniugio e gli altri di parentela di grado maggiore. Ma, se il discorso è pacifico quando si tratti di nonni o zii e nipoti ovvero fratelli e sorelle, perché gli stessi non sono solitamente conviventi o legati dal "diritto di convivenza", diventa più arduo ove si tratti di coniugi conviventi”, ha osservato il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici in una dichiarazione sul Sole 24 Ore del 7 novembre. “Risulta evidente infatti come possa darsi luogo, in tal caso, ad un contratto di locazione simulato, dal punto di vista, sia soggettivo, sia oggettivo. Un contratto tra due coniugi conviventi dei quali l'uno è il locatore e l'altro il conduttore della casa acquistata. Ad un contratto cioè probabilmente nullo – ha evidenziato Colombo Clerici - che potrebbe produrre una chiara elusione fiscale: insomma una sorta di abuso del diritto”.

Quindi, ha osservato il presidente di Assoedilizia, la norma dello Sblocca Italia, “ove i due "promessi" decidessero sposandosi di convivere, potrebbe avere una portata decisamente dissuasiva dal matrimonio civile o concordatario. Se ciò fosse, i nubendi o, sposandosi, non devono convivere o, se convivono, non debbono sposarsi?”.